调控趋严、金融环境收紧、营收放缓、利润下滑，这些已经是房地产行业的普遍现象。于是，转型升级、业务多元化、开辟第二或第三赛道已经成为越来越多房企的选择。

比如近两年大热的拆分物业板块上市，虽然如今物业股已渐回归理性，但提前布局这个新赛道的那些房企都可以说是收益颇丰。那么，国内市场还有没有类似潜在的第二个“物业板块”呢？

多家房企跨界环保

中房网记者近期统计发现，近年来有不少房企都已悄悄布局环保领域，试水者既有中小房企，也不乏头部大鳄。

据中国政府采购网消息，11月10日，一家名为秦皇岛住达房地产开发有限公司的企业中标了秦皇岛市海港区水务局大小汤河河道综合治理PPP项目社会资本采购项目，中标金额为87015.68万元，这意味着又一家房企进入了环保领域。据悉，该项目主要建设内容包括河道治理工程、新建护堤护岸、新建橡胶坝工程、景观综合整治等。根据工商资料显示，秦皇岛住达房地产开发有限公司成立于2012年3月，注册资本2亿元，所属行业为房地产业，经营范围包括房地产开发、销售；房地产经纪服务；房屋租赁；房地产信息咨询；工程项目咨询等。

在这桩中标公告发布的前一天，也有另一家房地产企业进入环保市场，聚焦危废及工业废水处理业务。11月9日，中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（以下简称：中新集团）发布公告称，旗下控股子公司中新公用拟收购江苏和顺环保有限公司94.26%的股权，收购价格为1.87亿元。资料显示，中新集团经营范围包括进行土地一级开发与经营、工业厂房及科研载体的开发与运营、物业管理、项目管理、酒店的经营管理、咨询服务、产业与基础设施开发；房地产开发与经营等。

实际上，环保产业作为推动经济转型升级的主要抓手，其重要性已逐步被认同，有越来越多的产业资本和金融资本开始进入到环保产业中，不止中小房企，最近几年一些头部房企也都开始布局环保领域。

2015年，雅居乐环保集团成立，聚焦生态产业园、固废处理、智慧水务、环境修复四大领域。截至目前，在固废处理的细分领域——危废处理上，拥有超350万吨/年的危废处理资质和超1800万立方米的安全填埋场库容，位居行业前列。据悉，其2019年营业额15.1亿元，利润3.35亿元，分别同比增加146.1%及69.6%，毛利率达40%以上。

万科也是入局环保产业最早的房企之一。早在2015年9月，万科公司与华大基因等三家公司共同成立绿倍生物科技有限公司，时任万科公司董事长王石表示，集中资源既切实解决环保问题，也可吸取经验，以期日后将相关技术用于万科所建社区的有机垃圾处理上。2017年，万科集团与水务环保领域的龙头企业首创共同出资设立环保平台公司，开展城市水环境治理、城市土壤修复、海绵城市建设等环保业务。不过，万科在环保板块上虽然入局时间很早，但投入有限，目前尚未形成完整产业模式。

今年，碧桂园在布局环保领域更是动作不断。5月6日，据中国山西政府采购网发布信息显示，寿阳县环卫作业市场化运作项目公布中标结果，中标单位为碧桂园生活服务集团股份有限公司。据估算，本次碧桂园服务中标山西环卫作业市场化运作项目，合计将收到服务费为1.08亿元。9月30日，碧桂园生活服务集团股份有限公司中标南宁市良庆区市政道路环卫作业服务外包项目。10月14日碧桂园及其一致行动人收购满国康洁70%股权。同月30日，直接及间接收购福建东飞合共60%股权。满国康洁与福建东飞均为环保领域企业，碧桂园在公告中表示，这两家公司将实现互利互补，产生规模效应。另外，在收购满国康洁的公告中有这样一条值得注意，截至2027年12月31日，如买方环卫板块未在国内外证券交易所上市的，则买方于一年内（如各方协商一致，可提前实施）收购第四卖方所持有的满国康洁29.01%股权，收购卖方剩余股份的对价不高于45亿元。按公告所示，碧桂园服务已经有分拆环卫板块上市的潜在安排，这一时间期限目前定在了2027年之前。

除上述房企外，包括华夏幸福、美的集团、财信集团等房地产企业，也都在环保领域进行了布局。有业内人士认为，虽然环保板块特殊性比较强，但未来的成长性会高过很多行业，与房地产业合作空间更为广阔。

房企入局环保，动力何在？

也许如万科所说，时代变了。房企不应再以单一业务、单一规模比拼作为追求，而是要围绕城市发展和客户的需求布局业务。

当前，环保产业总体发展向好，发展规模逐步壮大，服务模式不断创新。数据显示，2019年全国环保产业营业收入约1.78万亿元，同比增长11.3%，远高于同期的国民经济增长速度。同时，国家也高度重视节能环保产业，生态环境部副部长庄国泰此前公开表示，生态环境部将会同有关部门出台落实生态环境保护的相关财税、价格、金融、贸易等优惠政策，扶持环保企业发展。

仅在污水处理领域，根据住建部发布的《中国城乡建设统计年鉴》，2017年全国城市及县城污水厂产生的污泥量已突破5980万吨。另据E20环境平台预测，我国城市及县城污水处理厂产生的污泥产量将以每年10-15%的速度增长，2019-2020年全国污泥无害化处置的总投资将超过100亿元。业内机构预计，十四五期间污泥无害化处置市场空间为平均每年200亿元左右，逐年递增。

因此，在远见人士看来，面对环保产业的巨大潜力和广阔市场空间，房地产企业入局也具有重大意义。

比如，由于环保产业涉及居民区、商业区等相关配套，因此与房地产业合作空间广阔。甚至有些项目的土地、水质需要修复，改造，在某种程度上倒逼房企需要拥有相关技术和资质，有助于房企在“城市更新”业务中获得更多主动权。其次，环保行业目前仍处发展阶段，相对于传统环保企业，房企综合实力更强，资金、企业管理等资源雄厚，也更有优势。此外，随着环保行业的进一步发展，环保公司更容易获得资金支持，也可以间接为地产主业“输血”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于房企来说，涉足环卫业务，一方面是吻合了国家大政方针和产业发展思路，另一方面也和房企的多元化业务发展思路有关。从实际过程来看，对于此类环卫板块来说，本身属于新兴产业，其具有较好的发展优势，尤其是凭借房企的资金实力，类似投资值得肯定。而通过涉足环卫业务，后续也有助于房企涉足城市更新和城市运营等业务，本身也是有助于从城市发展角度去理解房地产的新业务。